Van eerste gesprek tot huurinkomsten

Brutohuurrendement, doel waar haalbaar

10% of meer

Leegstand, van de brutohuur

5%

Reparaties en kapitaaluitgaven, van de brutohuur

≈ 10%

Vastgoedbeheer, van de ontvangen huur

10%

Waar van toepassing gebruiken we ook de 1%-regel als eerste screening, en we beoordelen de werkelijke leningvoorwaarden, rente, aanbetaling en aflossing in plaats van aan te nemen dat financiering altijd onder dezelfde voorwaarden beschikbaar is.

Dit zijn aannames voor de doorrekening, geen gegarandeerde resultaten. We beoordelen ook onroerendezaakbelasting, verzekering, nutsvoorzieningen voor rekening van de eigenaar, aankoopkosten en andere pandspecifieke kosten.

Veel woonpanden in onze markten zijn tientallen jaren geleden gebouwd. Oudere woningen kunnen aantrekkelijke beleggingskansen bieden, maar kopers moeten rekening houden met onderhoud en erop voorbereid zijn dat een professionele inspectie extra punten aan het licht brengt. Een pand dat er bij een bezichtiging goed uitziet, kan toch onderliggende problemen hebben die de werkelijke kosten van eigendom beïnvloeden.

• DakSlijtage door ouderdom, lekkages of noodzaak tot vervanging.
• LeidingwerkOudere leidingen, lekkages, afvoerproblemen of verouderde systemen.
• ElektraOudere bedrading, verouderde groepenkasten of installaties die moeten worden vernieuwd.
• Verwarming en koelingVerouderde cv-ketels, airconditioning en andere apparatuur.
• Kelders en funderingenBinnendringend water, vocht, scheuren en afwateringsproblemen.
• Ramen en buitenkantSlijtage, slechte isolatie en energieverlies.

Niet elk pand heeft deze problemen, en de kans en ernst hangen af van het individuele gebouw. Beleggers moeten er echter niet van uitgaan dat een verhuurklaar pand onderhoudsvrij is.

In onze eerste doorrekening reserveren we doorgaans ongeveer 10% van de brutohuurinkomsten voor reparaties en kapitaaluitgaven samen, en passen we dat aan op de leeftijd en staat van het pand en de uitkomsten van de inspectie. Dit is een uitgangspunt, geen algemene regel. Een ouder pand met een dak, verwarmingssysteem of leidingwerk aan het einde van de levensduur kan een aanzienlijk hogere reservering of een direct reparatiebudget vragen.

Het is ook belangrijk om onderscheid te maken tussen gewone reparaties en grotere kapitaaluitgaven. Een lekkende kraan repareren is een gewone reparatie; een dak of verwarmingssysteem vervangen kan een flinke eenmalige uitgave zijn.

We raden aan om voor de overdracht een professionele inspectie te laten uitvoeren, met passende contractuele bescherming. Aanvullende specialistische inspecties kunnen nodig zijn voor het dak, de riolering, de fundering, de elektra of andere specifieke aandachtspunten. De uitkomsten helpen ons om:

• Directe reparaties en mogelijke veiligheidsproblemen vast te stellen
• Aankomende kapitaaluitgaven in te schatten
• De verwachte cashflow en het rendement opnieuw te beoordelen
• Waar passend over reparaties of een prijsaanpassing te onderhandelen
• Te beslissen of het pand nog een geschikte belegging is

We laten een pand met verborgen kosten die het rendement ondermijnen liever lopen dan het te kopen op basis van te optimistische aannames.